Bankalar konut kredisi verirken son derece temkinli davranıyor. Riskli konutlara kredi vermiyor, ayrıca tapunun ve binanın oturum izinlerinin tam olmasını şart koşuyorlar. Aksi takdirde cevap hazır: Kredi yok!

EV ALMAK İSTEYENE EMLAK KILAVUZU / 3
Tebernüş Kireçci

Türkiye'de son dönemde bankalar tarafından verilen konut kredisi oranlarına bakıldığında, "konut kredisi arttı" demek az kalır. Bankaların verdiği konut kredilerinde tam bir patlama yaşanıyor.
Merkez Bankası verilerine göre Türkiye'de 2004 yılında kullanılan konut kredisi, bir önceki yıla oranla yüzde 221 artarak 1 milyar 997 milyon dolara yükseldi. 2004'te kullandırılan konut kredileri, gayrimenkulün altın yılı olan 2000'de verilen konut kredisinin iki katından fazla. Türk Lirası bazında ise bu fark dört katına çıkıyor. Bankacılar mortgage sistemi yürürlüğe girinceye kadar bu artış ivmesinin devam edeceğini tahmin ediyor.

Her konuta kredi yok
Emlak eksperi Ünsal İnanduğçar, bankaların konut kredisi verirken ince eleyip sık dokuduğunu söylüyor. Bankaların kredi kullanılacak konutta imar ve tapu sorunu ile uğraşmak istemediğini kaydeden İnanduğçar, "Kaçak katlara, imar sorunu olan konutların satışı zor olduğu için konut kredisi verilmiyor. Binanın oturum izinleriyle ilgili hiçbir probleminin olmaması gerekir" diyor. Bankalar için yaptıkları konut fiyat belirleme çalışmalarında spekülatif yükselmelere itibar etmediklerini belirten İnanduğçar, şöyle konuşuyor:
"Bir bölgede konut fiyatları aşırı yükselmişse biz fiyatı belirlerken, spekülatif yükseliş oranını arındırırız. Dolayısıyla bizim çalışmamıza esas olan konutun alındığı veya satıldığı fiyat değil, gerçek ederidir. Zaman zaman müşteriler bize alacakları konutun ederini, gerçek değerinin çok üstünde beyan ediyor. Ama bu bizi bağlamıyor. Ayrıca tadilat veya komisyon ve alım-satım giderlerini de ekledikleri oluyor. Biz bu konuda da reel fiyatları uyguladığımızdan bu talepleri fiyata yansıtmıyoruz."

Kredide reel fiyat
Emlak eksperi Galip Çınar ise bankaların kredi konutuna yaklaşımlarını şu şekilde değerlendiriyor:
"Bir tüketici 150 milyar liraya bir daire satın alacak. Büyük bir olasılıkla yapılacak ekspertiz çalışmasında bu konutun fiyatı 120 milyar lira civarında belirlenir. Bankalar normal şartlarda 120 milyar lira yapacak konuta en fazla 100 milyar lira üzerinden kredi verir. Bunun kriz döneminde satılabilecek değerinin 100 milyar lira civarında olduğu tahmin edilir. Buna göre bir tüketicinin bankadan alabileceği kredi miktarı en fazla 75 milyar lira civarındadır. Dolayısıyla bankaya kredisiyle alınacak konutta en az ödenecek paranın yarısının tüketicinin cebinde olması gerekiyor."

 

Konut kredisi verirken bankaların aradığı şartlar

Bankasına göre değişmekle birlikte bankaların konut kredisi verirken aradığı bazı şartlar şunlar:

Yarım konuta kredi yok:
Kredi kullanılacak konutun en az yüzde 75'inin bitmiş olması gerekiyor. Eğer projeyi yapan şirket ile özel bir anlaşma yoksa, inşaat halindeki projelere kredi vermiyor.

Zemin sağlamlığı:
Bankaların önemli kriterlerinden birisi de deprem açısından zeminin sağlam olması koşulu. Zemini sağlam olmayan bölgelerdeki konutlar için kullanılacak kredi başvuruları reddediliyor.

Bina sağlamlığı:
Binanın sağlam ve önceki depremlerde hasar görmemiş olması gerekiyor. Depremden zarar gören binalardaki konutlara, hasar derecesi ne olursa olsun, sonradan güçlendirilmiş bile olsa, kesinlikle kredi verilmiyor.

Binanın yaşı:
Bankalar binanın yaşına önem veriyor. Eski binalarda, ki çoğu zaman 10 yıldan daha önceki tarihte yapılmış konutlardaki kredi başvuruları geri çevriliyor.

Tapu durumu:
Hiçbir banka arsa paylı tapulu konutlara kesinlikle kredi vermezken, bazı bankalar bazı kat irtifaklı konutlara kredi kullandırıyor. Ama banka kredisi kullanabilmek için, satın alınacak evin kat mülkiyetli olması gerekiyor.

İskân izni:
Kredi talebinde bulunulan konutun bulunduğu binanın oturum iznin olması gerekiyor. Oturum izne olmayan binalara konut kredisi verilmiyor.

Kaçak kat:
Bankaların konut kredisi verirken gözönünde bulundurduğu bir önemli konuda iskan izinli bir binada bile olsa kaçak kat olup olmaması. Özellikle bahçe ve çatı dubleksi ile çatı katlarda, ekspertiz çalışması yapılırken sadece ruhsatlı olan kısım için kredi veriliyor. Kaçak kısımlar için kesinlikle kredi verilmiyor.

Bankaların konut kredisi seçenekleri

Bankaların 100 milyar liraya 3, 5, 10 yıl ve en uzun vadesinde aylık ne kadar ödeme istediğini ve ödenecek toplam parayı, bankaların web sitelerinden derledik.

AKBANK
Ekspertiz değerinin yüzde 75'ine kadar kredi kullandırıyor.

DIŞBANK
Ekspertiz değerinin yüzde 75'ine kadar kredi veriyor. En uzun vade 5 yıl.

FİNANSBANK
Ekspertiz değeri 100 bin dolara kadar olan konutlarda yüzde 80, 100 bin doların üzerindeki konutlarda ise yüzde 70'e kadar kredi kullandırıyor. En uzun kredi 12 yıl.

GARANTİ BANKASI
Konut için 10 yıla kadar kredi veriyor.

HSBC:
Alınacak konutun ekspertiz değerinin en fazla yüzde 75'ine kadar kredi kullandırıyor. En uzun vade 20 yıl.

İŞ BANKASI
Konutta en uzun 10 yıla kadar kredi kullandırıyor.

KOÇBANK
En uzun vade 144 ay.

VAKIFBANK
Ekspertiz değerinin yüzde 75'ine kadar kredi kullandırıyor. En uzun vade 20 yıl

YAPI KREDİ
Ekspertiz değerinin yüzde 90'ına kadar kredi kullandırıyor. En uzun vade 5 yıl.

ZİRAAT BANKASI
Alınacak konutun ekspertiz değerinin yüzde 60'ına kadar kredi kullandırıyor.