İPOTEKLİ KREDİ SİSTEMİ, İSTANBUL'DAKİ KONUTLARIN YARISINI DEVRE DIŞI BIRAKIYOR

Dünyada 200 yıldır uygulanan "ipoteğe dayalı konut finansmanı" sisteminin artı ve eksileri Türkiye'de de tartışılmaya başladı.

Konuyla ilgili yasal düzenlemelerin önümüzdeki yıl tamamlanması beklenirken, Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, sistemin tapusuz konutları kapsamayacağına dikkat çekiyor. Buna göre sadece İstanbul'daki konutların yüzde 55'ini oluşturan 450 bin konut bu krediden mahrum kalacak. Hazine arazileri işgal edilerek inşa edilen gecekondular için deprem sigortası bile yaptırılamadığını ifade eden Kodal, tapusu ve iskânı bulunmayan bu evlere ipotekli kredi (mortgage) verilmeyeceği görüşünde. Bunun yerine standardı yüksek yeni konutlar tercih edilirken, planlı şehirleşmenin de önü açılacak. "Hükümetin Türkiye için çok yeni olan bu sisteme önem vermesinin altında da gecekondu sorununa çözüm getirme arzusu yatıyor." diyen Kodal, kayıt altındaki konut sayısının artmasıyla vergi gelirlerinin de yükseleceğini vurguluyor.

İstanbul'da 1 milyona yakın yapı var. Bu yapılardan 600 bin kadarını mesken binalar oluşturuyor. Valiliğe göre ruhsatlı konut sayısı 850 bin. Bunların arasında imar afları ile yasallaşan konut sayısı 750 bin ve kaçak konut sayısı 400 bin. Devlet Planlama Teşkilatı tarafından yapılan bir araştırma gecekonduların yüzde 40'ının 75 ve 99 metrekare arasında yüzde 35'inin ise 50 ve 74 metrekare arasında olduğunu ortaya koyuyor. Aynı kurumun yaptığı bir başka araştırmasında, "Gecekonduların yüzde 17'si doğrudan Hazine arazisi üzerinde bulunuyor. Yüzde 56'sı kanunlara aykırı olarak başkalarından gayrimenkul satış vaadi gibi işlemlere dayalı olarak devralınan arazilere yapılmış." tespiti yapılıyor. Büyükşehir Belediyesi'nin verileri gecekondulaşmanın geldiği noktayı gözler önüne serer nitelikte: Gecekondu olduğu tescilli 260 bin dolayında konut var. En çok gecekondu Zeytinburnu'nda. Gecekondu sayısı 10 binin üzerinde olan diğer ilçeler sırasıyla Kâğıthane, Gaziosmanpaşa, Beykoz, Maltepe, Sarıyer, Eyüp ve Ümraniye.

"İnşaat sektörü şahlanır"

Yapı Kredi Koray'ın genç yöneticisi, son günlerde "kira öder gibi ev sahibi olma imkânı sağlayacak" sözleri ile gündeme gelen mortgage'in inşaat sektörünü hareketlendireceğini söylüyor. Sistemin Türkiye'ye 30 milyar dolar civarında bir kaynak sağlayacağını öne süren Kodal, şu analizi sunuyor: "Bankaların bilançolarında gözüken ipotekli konut kredisi toplam 1,5 milyar dolar civarında. Bu da milli gelir 300 milyar dolar ise yüzde 1'den çok daha az. Bu oran Amerika'da yüzde 60, Avrupa Birliği'nde yüzde 40'larda. Ürdün'de bile yüzde 11. Türkiye'nin potansiyeli ise bizim hesabımıza göre yüzde 10-15." Kodal'a göre bu miktarın ne kadarlık bir vadede elde edileceği ekonomik istikrara bağlı. İstikrar ortamının devamı halinde en geç 5 yıl içinde 30 milyar dolar ek gelir olarak devletin kasasına girmiş olacak. Kodal, finans ve inşaat sektörlerindeki istihdam imkânlarının artmasının büyümeye önemli katkılar sağlayacağını vurguluyor. Kodal, ipotekli konutun finansmanında enflasyona endeksli değişken faiz uygulanması gerektiğini öne sürüyor. Ortadoğu, Uzak Asya ve Avrupa kaynaklı fonların bu şekilde enflasyon riski taşımayan araçlara uzun dönemli bağlanacaklarını belirten Kodal, "Adam 10 yıl için yatırdı parasını; ama enflasyon arttı, zarar ediyor. Bu riskten kaçarlar tabii. Gelecek yasa enflasyona endeksli orana imkân sağlıyor." diyor. Kodal, kredi ödemesinde aksaklık yaşanması halinde bankanın konuta el koyma süresinin kısaltılmasından yana. Şu anda bankalar sorun çıkmış bir krediye teminat gösterilen gayrimenkulü hemen mahkemeye başvursalar dahi 2,5 yıldan önce alamıyor veya paraya çeviremiyor. AB ülkelerinde ise bu süre 3 ay. Kodal yeni düzenleme için bu kolaylığın da sağlandığına dikkat çekiyor ve ekliyor: "Bütün bunları yaparsak sistem çalışır mı? Bunlar sistem için gerekli olan şartların sadece yüzde 10'u. Yüzde doksanı ekonomik istikrar." Dünyada bankaların yıllık konut kredisi tutarı 5 trilyon doları buluyor. Türkiye'de ise krediler bu tutarın sadece 3 binde biri.

Zaman - 13.11.2004